“百年未有之大变局”是形容当今世界局势的高频热词，而对中国房地产业，现在天天都象在历史大变革之中。每天的市场数据和政策动态，都将对未来的行业发展产生难以估量的影响。
全国住房城乡建设工作会议为房地产转型正式定调
12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。这场由住建部主持的全国性行业会议，可以说是今年以来事关房地产业各类政策、纲领的全面总结。会议的议题很丰富，但基体精神是对十五五规划纲要、中央经济工作会议有关房地产领域表述的深化，拓展。
撇开那些与中央会议重复的高大上内容，本次会议对房地产业最具深远影响的，是对房地产开发模式的重大变革。
会议提出：“加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度。在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制。在房地产融资上，推行主办银行制。在商品房销售上，推进现房销售制，实现『所见即所得』，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。”
房地产开发的项目公司制，房地产融资的主办银行制，商品房销售的现房销售制，是本次会议隆重宣示的房地产重大模式变革。
房地产开发项目公司制的意思是，项目资金进出，要实现更封闭的管理，对于房企来说，这将会使得他们的资金流动性更弱，压力更大。在房地产融资推行主办银行制，预售资金监管要更加严格，这又是在一定程度上削弱房企的资金流动性。商品房销售的现房销售制意味着商品住房须要达到现房交付条件，至少项目竣工验收才能对市场销售。对开发商的资金实力、操盘水平提出更高要求。这几项制度变革，条条都是对过去房地产行业发展中的问题弊端的纠偏。
过去20多年，中国房地产大牛市给人印象最深的就是土地财政和高周转开发模式。开发商高价拿地，通过快速开发、快速施工、快速销售，把开发时间流程压缩到极致，利用资金的快速滚动赢利，并以庞大的规模优势为本钱，与地方政府讨价还价，拿到更多更好的地块。把高周转模式全国复制，实施短时间内的规模扩张。一个个宇宙级房企就这样诞生。
这种高周转模式对改变中国住房的供应短缺有时代意义，但缺点十分明显。前几年，大房企因赶工期发生安全事故的新闻遍地都是，高周转模式下，产业链上合作方的工程款拖欠严重，引发各种民工讨薪潮。楼市由盛转衰后，房企资金链断裂，烂尾楼成为社会问题。这几年，国家稳楼市、保交楼的措施，都是在为高周转开发模式的负作用善后。
全国住房城乡建设工作会议这样高规格的会议上，住建部把房地产开发的项目公司制，房地产融资的主办银行制，商品房销售的现房销售制，作为与房地产高质量发展，“好房子”建设战略同样高度来倡导、布署，本身就说明，国家对房地产发展模式转型的坚定决心。
虽然，房地产项目公司制，主力银行制，现房销售制是早已实施的行业模式，但在楼市上升期并没有得到严格贯彻，尤其是现房销售制基本是聊胜于无。但在房地产发生历史性转折的当下，行业的变革是不以人的意志为转移的。
现房销售制将重塑房地产开发生态
在住建部推出的房地产开发三项制度中，对行业影响最深的是现房销售制。现房销售制的全面推进意味着与过去的高周转开发模式彻底告别，全行业将重塑新的开发模式和产业生态，并将对购房者产生深远影响。
按传统的住房开发流程，开发商从拿地、规划、施工、预售、竣工验收、交房入住、项目结算，至少需要3-4年时间。为了激发开发商投资动力，各地实行的是在商品房预售制模式，开发商只要主体建筑出正负零，多层住宅封顶，高层建筑建到1/3就可拿到预售证销售。一般开发商拿到地1年左右时间就可以预售收钱。在高周转模式下，有实力的开发商把规划、环评、招投标流程前置到与拿地同步，拍到地立即施工，象有的宇宙房企要求项目公司从拿地到预售时间不超过6个月。
房地产开发商做大的秘诀就是加杠杆，一般除土地款和前期费用外，剩余投资都是靠房屋预售资金滚动，一旦推动现房销售制，开发商拿地起2-3年内都没有现金流入帐，这对绝大多数开发商都是难以承受的压力。
现房销售制，是很多专家学者呼吁，住建部也多次发文提倡的开发模式。但在楼市上升期，住房供不应求时，加杠杆，以小搏大是开发商做大做强的绝招，对现房销售是普遍的应付。地方政府为了多卖地和多收税，执行现房销售的动力也不强。这是现房销售制喊了多年，却难以落地的原因。房地产历史性拐点到来，改变了一切。
商品房预售制能够玩下去的原因是，房屋销售的现金流可以保证项目开发过程的资金需求。一旦项目滞销，资金缺口难以弥补，开发项目就会出问题。房地产泡沫破灭后的中国楼市，处于漫长的去库存的价值回归过程之中。
数据显示，截至2025年6月，全国商品房待售面积为76948万平方米。一线城市去化周期约12.6个月尚在合理区间，二三四线城市及县城库存去化周期分别为34.3个月、47.6个月，远超12个月的合理区间。除了一线城市，中国其他城市新房销售时间基本长达3-4年，也就是说房屋销售周期与项目开发周期基本重合。开发商想把房子卖完也要到项目结束时候，甚至交房很久还在卖。
由于楼市下行期客户观望心态严重，很多开发商干脆把项目做成实景现房再销售，以增加客户信心。以前推进艰难的现房销售制，在当前的楼市环境下，二线以下城市差不多被动实现了现房销售。
这两年，很多二三四线城市纷纷推行现房销售制，比如郑州、开封、邵阳等，这些城市库存量大，住房销售缓慢，主动推进现房销售，反而能增强市场信心。
现房销售制是对开发商实力的考验，全面施行现房销售制，必将使房地产行业秩序重新洗牌。实力弱小的开发商逐渐被淘汰，实力雄厚的开发商将迎来更大的空间。
现房销售制对买房者更友好，但价格会更贵
实行现房销售，获益最大的是购房者。原来的预售制下，购房者买的是期房，先交钱，后收房。在预售资金监管不到位的情况下，房地产企业把本该用于工程建设的预售款违规挪作他用，导致资金链紧张甚至断裂，引发交付风险，使购房者利益受损。实行现房销售，购房者所见即所得，权益能得到更有效保障。现房销售下，商品房的品质和缺陷都暴露在客户面前，倒逼房企必须注重房屋质量，建造更多“好房子”。
海南省是全域实行现房销售制的地区，海南搞全域现房销售五年，新房投诉量直接降了67。现房销售对开发商的资金实力很高，以前那种小房企靠预售款周转的玩法行不通了，陆续退出市场。头部房企反而能站稳脚跟，海南现在头部房企的市场份额都涨到75%。为了帮开发商过渡，当地政府也给了政策支持，比如现房项目能享低息贷款，购房者买现房公积金额度还能提高。
在其他地区，现房销售制还处于试点阶段。上海试点半年，现房销售占比从7% 涨到 26%。贵州的现房销售比例大概是10%，而云南已经达到了40%。现房销售制对保护消费者权益确实有积极意义，也是国家强推的房地产开发方向，但大规模推广还需要时间。
现房销售对买房者是非常友好的，把买家的风险降到了最低。但凡事都有利弊，关于买房，李嘉诚说过一句名言：“一套房子如果什么都好，那唯一的缺点就是价格贵。”
现房销售制把实力不够的小开发商挤出了市场，大开发商要花数年时间建设打磨产品，推出的现房，肯定比卖期房价格要贵得多。杭州楼市现在现房就比期房贵8%-12%，这是客户省去买期房风险后，必然要支付的溢价。
国家推行的“好房子”建设是未来房地产的发展方向，现房销售制也是房地产开发模式的必然选择。这两种方向叠加必然带来开发成本的增加，带给楼市的将是品质优良，但价格高昂的好房子。
从现房销售制的官宣落地到“好房子”的持续宣传，房地产业的未来方向已定，中国楼市将迎来持续稳定的高品质发展时代。
【备注：这是 许子 2025年12月的第22篇文章，总612篇，收录于「許子楼市」合集】
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